Kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış bir yapıdaki ayrı bağımsız bölümlerin örneğin bir apartmandaki ayrı ayrı her bir daire üzerindeki mülkiyete denir. Başka bir ifadeyle herkesin bina üzerindeki arsa payı hala mevcuttur. Ancak bu arsa payından doğan hak Kat Mülkiyeti Kanunu gereği ilgili bağımsız bölümün (apartmandaki bir dairenin) mülkiyetine dönüşmüştür. Yani bir şekilde yapı yıkılsa bütün mal sahiplerinin mülkiyet hakkı arsa payları üzerinden devam eder. Ancak yapı mevcut olduğu süreci bütün mal sahiplerinin mülkiyet hakkı kat mülkiyeti olarak devam etmektedir.
Kat mülkiyetinin ortaya çıkışı hızlı şehirleşmeden kaynaklanmıştır. Ancak apartmanların ve bağımsız bölümlerin (apartman dairelerinin) hukuki statüsünün belirlenmemiş olması birbirinden farklı yargı kararlarına, bu durum da uygulamada ciddi problemlere sebebiyet vermiştir. Bu kapsamda ülkemizde de bu ihtiyaca cevap vermek için 1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ihdas edilmiştir. 634 sayılı Kanundan önce paylı taşınmazın paydaşlarından her biri lehine binanın bir katı, dairesi ya da bölümünden bağımsız şekilde yararlanmaya ilişkin bir irtifak hakkı tesis ediliyordu. Hâlbuki 634 sayılı Kanun ile her bir bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz sayılmıştır.
Arsa payları her bir bağımsız bölümün değerine göre belirlenir. Bağımsız bölümlerin değeri ise, kaçıncı katta yer aldığı, caddeye bakıp bakmadığı, güneş alıp almadığı, güneye bakıp bakmadığı hususları bakılarak belirlenir. Aynı şekilde kat maliklerinin ortak yerler üstündeki mülkiyet hakları arsa payları oranındadır. Arsa payı kat maliklerinin ortak giderlere katılması bakımından da dikkate alınır. Arsa payı fazla olan giderlere daha fazla katılır. Bağımsız bölümünün değerlemesinin yanlış yapılması sebebiyle arsa payının doğru olmadığı kanaatinde olan kat malikleri arsa payının düzeltilmesi davası açabilir.
Kat Mülkiyeti Kurulmasının Şartları
634 sayılı KMK’nda ifade edilmiştir. Bu şartlar;
- Ana Taşınmaz Tamamlanmış ve Betorname Yapıda Olmalıdır.
Kat mülkiyeti kurulacak ana taşınmazın tamamı kâgir (betonarme) yapıda olmalıdır. Ahşap vb. kâgir yapıda olmayan yapılarda kat mülkiyetinin kurulması mümkün değildir. Aynı şekilde bir kâgir ya da betonarme yapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tamamlanmış olması gerekir. Bu kapsamda inşaatına başlanmamış ya da inşaat halinde olan yapılarda kat mülkiyeti değil, kat irtifakı kurulabilir.
- Binanın Tamamı Kat Mülkiyetine Özgülenmelidir.
Tamamlanmış ve betonarme yapıda olan bir binanın kat mülkiyetine çevrilebilmesi için binanın tamamı kat mülkiyetine özgülenmelidir. Bu kapsamda binanın sadece bazı bölümlerinde, bazı katlarında kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir. Fakat otel, iş yeri vb. ticarethane maksadıyla kullanılan binalarda kullanma açısından bütünlük arz eden binalarda birden çok kat ya da bölüm tek bir bağımsız bölüm olarak kat mülkiyetine çevrilebilir.
Ayrıca taşınmaz mülkiyetinin sınırlı ayni hak ile sınırlanması taşınmazın kat mülkiyetine dönüştürülmesine engel değildir.
Kat Mülkiyeti Tapusu Nasıl Alınır? Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
Kat mülkiyeti, başvuru, mahkeme kararı ve kart irtifakına bağlı olarak üç farklı şekilde kurulabilir.
1.Kat Mülkiyetinin Başvuru İle Kurulması
634 sayılı KMK’nun 10/1 maddesine göre kat mülkiyeti resmi senetle ve tapu siciline tescil ile kurulur. Resmi senet taşınmaz tek kişinin ise o kişinin, paylı mülkiyete tabi ise bütün paydaşların talebi üzerine tapu memurunca düzenlenir. Fakat taşınmaz miras ortaklığındaki gibi elbirliği mülkiyetinde ise öncelikle elbirliği mülkiyeti sona erdirilmelidir.
Taleple beraber bağımsız bölümlerin her birinin konum, büyüklük, bulunduğu kat vb. kıstaslara göre hesaplanan değerleri ve bu değerlere göre belirlenen arsa paylarının da belirtilmiş olması gerekir. Talebe yapı kullanma ruhsatı (iskan belgesi) ve yönetim planı da eklenir. Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilir. Tescil ile, her bağımsız bölüm bir taşınmaz niteliğine haiz olur.
2.Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararı İle Kurulması
634 sayılı KMK’nun 10.maddesine göre, bir taşınmaz ile ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılardan ya da ortaklardan birinin talebi üzerine hakim kat mülkiyeti kurulmasına karar verebilir. Mahkemenin böyle bir karar verebilmesi için taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli olması gereklidir. Ayrıca her ne kadar kanunda hâkim karar verebilir ifadesi yer alsa da Yargıtay şartları varsa hâkimin karar vermekle yükümlü olduğunu ifade etmiştir.
3.Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakı İle Kurulması
5912 sayılı ve 2009 tarihli Kanuna göre, arsa üstündeki inşaatın tamamlanarak iskân alınmasından sonra kat irtifakı re’sen kat mülkiyetine çevrilir. Bu geçiş arsa maliki ya da irtifak hakkı sahibi tarafından da talep edilebilir.
Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Olur?
Yukarıda ifade edilen üç durumdan biri mevcut ise, tapu memuru resmi senet düzenler. Düzenlenen resmi senet, ilgili bağımsız bölüm bakımından ayrı tapu anlamına gelir. Böylelikle taşınmazın maliki kat mülkiyeti tapusunu elde etmiş olur. Kat mülkiyeti tapusu diğer bağımsız bölümlerden ayrı bir mülkiyet hakkı doğurduğundan kat mülkiyetine sahip bağımsız bölüm tek başına satılabilir ya da kiraya verilebilir.
Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Gerekli Belgeler
Kat mülkiyetine geçiş için eğer kat mülkiyeti mahkeme kararına binaen kuruluyorsa kesinleşmiş mahkeme kararı, başvuru ile kuruluyorsa, ilgili belediye tarafından düzenlenmiş yapı kullanma ruhsatının (iskan belgesi) tapu müdürlüğüne gönderilmesi yeterlidir. Bunun dışında ayrıca bir belge aranmaz.
Kat Mülkiyeti İle İlgili Bilinmesi Gereken Diğer Hususlar
634 sayılı KMK’nun 5/f.2 maddesinde ifade edildiği üzere taşınmazda kat mülkiyetine bağlanmamış bir pay bırakılamaz. Aynı şekilde arsa payı tahsis edilmemiş bir bölüm için kat mülkiyeti tesis edilemez.
634 sayılı KMK ile eşyaya bağlı bir mülkiyet kurulmuştur. Bu kapsamda kat mülkiyetine sahip olan kişi, arsa payına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyete ilişkin paya da sahiptir. Bu sebeple de arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet hakkına ilişkin payın bağımsız bölümden ayrı bir şekilde devredilebilmesi mümkün değildir.
Bir ya da birden fazla parsel üstünde yer alan toplu yapıların bağımsız bölümleri üzerinde ve tek bağımsız bölümden oluşan binalar üzerinde de kat mülkiyeti kurulabilir. (5711 Sayılı Kanun) Yargıtay 24.04.1978 tarihli 3/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, bağımsız bölümlerin bağımsız bir taşınmaz niteliğinde olduğu ifade edilmiştir. Ancak ayrı ayrı ve tek başına kullanılmaya elverişli kısımlar bağımsız bölüm olabilir. Bu kapsamda ortak yerler bağımsız bölüm sayılmaz. Kanunen ortak yer sayılan yerler dışında ortak yer sayılacak yerler sözleşme ya da yönetim planı ile belirlenebilir.
Ortak yerler bağımsız bölüm olmaya elverişli bile olsa kat mülkiyetine konu edilemez. Eklentiler bağımsız bölümün mülkiyetine bağlıdır. Hangi kısımların eklenti olduğu belediye tarafından onaylanmış projede belirtilir ve eklentinin bağlı olduğu kat mülkiyetine ait sayfada beyanlar hanesine kaydedilir. (KMK m.6/f.2) Eklentinin hangi bağımsız bölüme özgülendiği kat mülkiyetini kuran resmi senette belirtilir.
Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi
Kat mülkiyetinin sona ermesi dört şekilde olur. Bunlar;
- Tapu Kütüğündeki Kaydın Terkini Suretiyle Sona Erme
Bütün kat maliklerinin yahut bütün bağımsız bölümlere tek bir kişi malikse tek malikin yazılı talebi ile ana taşınmazdaki kat mülkiyeti sona erdirilebilir. Bu durumda kat mülkiyetindeki paylar arsa payı üzerinde devam eder. Ayrıca ifade edilmelidir ki, ana taşınmazın bağımsız bölümlerinde üçüncü bir kişi lehine bir ayni ya da kişisel hak tesis edilmiş ise o kişinin rızası alınmadan kat mülkiyetinin terkin edilmesi mümkün değildir. (KMK 46/f.4)
- Ana Taşınmazın Tamamen Yok Olması Suretiyle Sona Erme
Herhangi bir doğal afet ya da başkaca bir sebeple ana taşınmaz yok olursa kat mülkiyeti sona erer.
- Ana Taşınmazın Kamulaştırılması Suretiyle Sona Erme
Ana taşınmaz kamulaştırılırsa artık kat mülkiyetinden bahsedilemez.
- Ana Taşınmazın Harap Olması Suretiyle Sona Erme
Ana taşınmazın tamamen harap olması kat mülkiyetinin sona erme sebeplerindendir. Ancak ana taşınmaz kısmen harap olmuşsa harap olan bağımsız bölümün maliki iki yıl içinde bağımsız bölümü yaptırmazsa iki yılın sona ermesi sonrası takip eden bir yıllık süre içinde diğer malikler o bölüme ait arsa payının bedeli karşılığında hakimden kendilerine devrini isteyebilir. (KMK m.47/f.2)