Toplu yaşam alanlarında düzenin ve huzurun sağlanmasında apartman yöneticisinin önemi büyük olduğu kadar yaşanan sorunların giderilmesinde de büyük bir sorumluluğu vardır.
Apartman yöneticisinin, kat maliklerine karşı görev ve sorumlulukları ile apartman yönetiminin görev ve yetkileri Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında izah edilmiştir. Bina yöneticisi yaptığı her işin, aldığı her kararın ve karşılaştığı her sorunun çözümünü ilgili kanun ve mevzuat çerçevesinde yapmaktadır veya yapmak zorundadır.
Toplu yaşanılan yerleşkelerde; bina temizliği, merdiven boşluklarının bakımı, binanın ortak faturalarının ödenmesi, kalorifer, sıcak/ soğuk hava işletmesi gibi bakım işlerinin ve özellikle apartman sakinlerinin can ve mal güvenliğine öncelik vererek asansörün aylık bakım ve yıllık denetiminin yaptırılması kat maliklerinin ortak sorumluluklarıdır. Apartman yöneticisi, kanun ve kat maliklerinden aldığı yetkiyle binanın gelirleri ve giderlerinin hesabını tutan, binada huzur ve güvenliğin sağlanması için gerekli tedbirleri almakla yükümlü kişidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince bir apartmanda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm olması durumunda yönetici seçilmelidir. Ancak ana taşınmazın tüm bağımsız bölümlerin tek bir sahibi varsa kanuni olarak tüm taşınmazın maliki yönetici durumundadır.
Yönetici; ana binanın giderlerini karşılamak için kat maliklerinden aidat ve avans toplamakla, toplanan aidatları tarih ve düzene göre gelir-gider defterine işlemeye, istendiğinde defteri göstermekle yükümlüdür. Yönetici, bina adına toplanan bütün aidat, kira ve avanslarla yapılan bütün harcamaları deftere işlemekle sorumludur. Bütün gider ve gelirleri, faturaları, belgeleri düzenli bir şekilde dosyada saklamak yapması gerekenler arasındadır.
Apartman yöneticisi seçimi
Kat Mülkiyeti Kanununun 32. Maddesinde ana gayrimenkulün Kat Malikleri Kurulu tarafından, yönetim planı, sözleşme ve kanun maddeleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, yine aynı kanunun 34. Maddesinde ise apartman yöneticisinin nasıl seçileceği açıklanmıştır.
Kanuna göre gayrimenkulün yöneticisi, kat malikleri arasından veya dışarıdan hizmet alınarak bir aday gösterilerek sayı ve arsa payı çoğunluğu dikkate alınarak seçilir. Yönetim planına, “Yöneticilerin bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği “hükmü konmuşsa apartmanda ikamet eden kiracı da dışarıdan hizmet satın alınan kişi de apartman yöneticisi olamaz. Eğer yönetim planında böyle bir hüküm yok ise kiracının da dışarıdan hizmet satın alınan kişinin de apartman yöneticisi olmasına bir engel yoktur. Fakat kat maliki olmayan yönetici, kat malikleri toplantısında oylamaya katılamaz.
Apartman Yönetim Kurulu 3 kişiden oluşmaktadır. Bunlar; yönetici, denetçi ve saymandır. Yöneticinin, kat maliki veya kiracı olması mümkün olsa bile denetçinin mutlaka kat maliki olması gerekmektedir.
Kat Malikleri Kurulu, her yıl ocak ayının ilk on beş günü içinde yapacağı toplantıda apartman yöneticisini bir yıllığına seçer; fakat toplu yapılarda, sitelerde yönetim planında aksi belirtilmemişse yöneticinin görev süresi iki yıldır.
Apartman yöneticisinin görevleri
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 35. maddesinde apartman yöneticisinin görevleri belirlenmiştir. Kanuna göre; yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir. Yönetim planında aksine düzenleme olmadıkça kanunda sayılan aşağıdaki görevleri yerine getirmek zorundadır:
1- Kat Malikleri Kurulunca verilen kararları uygulamak,
2- Ana gayrimenkulün sigortasını yaptırmak,
3- Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin almak,
4- Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik, asansör, kalorifer, sıcak/ soğuk hava işletmesi gibi bakım işlerini yönetim planında gösterilen zamanda yaptırmak; eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden yukarıda bahsedilen bakım ve onarım işlerinin yapılması için ihtiyaç miktarı kadar avans toplamak,
5- Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçları ödemek ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa bağımsız bölümlere ait kiraları toplamak,
6- Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları kabul etmek,
7- Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirleri almak,
8- Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirleri almak,
9- Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirmek,
10- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ana gayrimenkulün yönetici sıfatı ile hesap açtırmak,
11- Kat Malikleri Kurulunu toplantıya çağırmak,
12- Apartman sakinlerinin can ve mal güvenliğine öncelik vererek özellikle gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde çalışmasını sağlamak, aylık bakımlarını, yıllık kontrollerini yaptırmak ve bu işlemlere ilişkin ücretleri ödemek.
Apartman yöneticisi, Kat Malikleri Kurulunun Kararları, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın içeriğini ve tarihlerini ve tüm giderleri deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin faturalarıyla diğer tüm belgeleri saklamaya mecburdur. Söz konusu defterin, her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde apartman yöneticisi tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Apartman yöneticisinin hukuki ve cezai sorumlulukları
Karar defteri ve kayıtların usulüne uygun tutulmaması durumunda bir zararın meydana gelmesinde Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerince vekâlete ilişkin yöneticinin sorumluluğuna gidilebilecektir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 38. Maddesine göre yöneticinin, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olduğu dikkate alındığında yöneticinin görevini şahsi çıkarları doğrultusunda kullandığı takdirde yöneticinin bu eylemleri Türk Ceza Kanunu uyarınca hizmet nedeniyle görevi kötüye kullanma suçuna vücut verir.
Yöneticinin sorumluluklarına ilişkin Yargıtay kararları
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ, 2012/3952 E. - 2012/722 K.;
KMK’nın 38/1. Maddesine göre kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olan yöneticinin, Kat malikleri genel kurulunca ibra edilmiş olması, onun yöneticilik yaptığı döneme ilişkin tüm hesap ve işlemlerinden aklandığı ve artık sorumlu tutulmayacağı anlamına gelmez. İbradan sonra yöneticilik yaptığı döneme ilişkin yapılan inceleme sonucu defter ve kayıtların tutulmasında, aidat ve avans hesaplarında, yaptığı harcamalar ve diğer benzeri iş ve işlemlerinde yolsuzluk ve usulsüzlükler saptanırsa, o yönetici, genel kurulda ibra edildiğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz.
‘’Davacı vekili dava dilekçesinde, davalıların 03.06.2007 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetici seçildiklerini, davalılarca bir önceki dönemde yöneticilik yapan davacı tarafından ödenmediği için haklarında icra takibine başvurulan kat maliklerinden yetki verilmediği halde 1.601,05 TL yönetim alacağının ve 2.318,80 TL aidat alacaklarının eksik tahsil edildiğini ileri sürerek toplam 3.919,85 TL nin ( fazlası saklı kalmak kaydıyla ) yasal faizi ile tahsilini ve yönetim hesabına geçirilmesini istemiş, mahkemece davalıların 25.05.2008 tarihli genel kurulda ibra edildikleri, alacağın bu tarihten önceki dönemi kapsadığı, davalıların yöneticilik dönemlerine ait hesaplarından dolayı kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olmaları nedeniyle kendilerinden ayrıca hesap istenemeyeceği ve açılan davanın yersiz bulunduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 38. maddesine göre, yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, 39. maddeye göre de hesap vermekle yükümlüdür. Davalılar kat malikleri kurulunca 25.05.2008 tarihli kararla ibra edilmişlerse de, bu ibra yöneticilerin zimmetinde olan paraların hesabı görülerek yapılmış bir ibra değildir. İlk bakışta bilinmeyen ve anlaşılamayan sonradan yapılacak inceleme ile saptanabilecek bir borç ibra kapsamında sayılamaz. Somut olayda bazı kat malikleri aleyhine yürütülen icra takip dosyalarında eksik tahsilatların bulunduğu, bu dosyaların yenilenerek tahsilat yapılabileceği bilirkişi raporu ile saptanmasına karşın eksik tahsil edildiği ileri sürülen aidat alacakları ile ilgili olarak raporda herhangi bir inceleme yapılmamıştır. Bu nedenle, davalıların yönetimde görevli oldukları döneme ait tüm defter, makbuz ve faturalarla, banka hesapları ayrıntılı olarak incelenip iddiaların doğruluğunun araştırılması gerekirken, yeterli inceleme yapılmaksızın 25.05.2008 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetim ve denetim faaliyet raporlarını ile ibra edildiği, yöneticiden ayrıca hesap istenemeyeceğinden söz eden rapora itibar edilerek ve kat malikleri kurulunun ibra kararına dayanılarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’
YARGITAY 18. Hukuk Dairesi, 2015/12274 E. - 2016/9873 K;
Yönetici, yönetim görevlerini yerine getirirken kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstermek zorunda olup, kendi kusur ve ihmalleriyle oluşacak zarardan da sorumludur.
‘’Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesine göre, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi, ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması, ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması, yöneticinin görevleri olup aynı Kanun’un 38. maddesinde ise yöneticinin kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olduğu hükmü yer almaktadır. Yönetici yönetim görevlerini kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstererek yapması gerekip kendi kusur ve ihmaliyle oluşacak zarardan da şahsen sorumludur. Yönetim görevi kat malikleri kurulunca yöneticiye verilmiş olup, somut olayda yönetim işlerinin görülmesi sırasında yönetimin müdürü yetkilendirmiş olması kendisini sorumluluktan kurtarmaz. Buna göre mahkemece yöneticinin yöneticilik yaptığı dönemde sigortasız işçi çalıştırılması sebebiyle ödenmek zorunda kalınan idari para cezalarından şahsen sorumlu olduğu gibi 119 TL ve 579 TL lik cezaların da neye dair olduğu belirlenerek bu cezalar yönünden de gerekli inceleme yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yönetimin müdür atadığı, istenilen para cezalarına müdürün sebebiyet verdiği gerekçesiyle yönetim aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’